“地王”卷土重来!取消地价上限后已有6城诞生新地王
2024-02-27 【 字体:大 中 小 】
财联社1月5日讯(记者李洁)取消地价上限带来的效果,开始显现。
据不完全统计,多城土地市场实行“价高者得”后,已有6城拍出新“地王”,分别是广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥。这几个城市中,有的地块成交楼面价刷新城市单价最高纪录,有的刷新区域楼面价纪录。
“市场出现‘新地王’,究其原因有二。一是土拍恢复价高者得规则后,意味着除限价之外,部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均相继退出,地块优质度较之前有所提高。二是当前房企拿地普遍采取精准投资策略,核心地块竞拍意愿变得更强。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
分析人士指出,在市场调整过程中,未来热门地块有望更热,接下来可能还会出现一些新“地王”。但土拍市场分化将加剧,非核心区地块仍将以底价、低溢价率成交,部分地块甚至可能会流拍。
“地王”频现
取消土地限价“禁令”后,低迷许久的土地市场于2023年年底迎来多个“地王”,带动整体溢价率上涨。
这其中,最受关注、单价最高的,是广州诞生的新地王。12月29日,广州成功出让3宗地块,本次土地出让活动中,海珠琶洲西区地块经过5个多小时、85轮的竞价,最终由越秀地产获取。该地块成交楼面价75760元/平方米,刷新城市单价最高记录,成交溢价率达59%,成为广州新晋“地王”。
另一个诞生新地王的城市,也在广东。12月14日,东莞一宗不限价宅地经过6家房企多达140轮竞价后,由保利发展以18.099亿元总价竞得,溢价率30%,折合楼面地价29241元/平方米,打破了当地楼面地价纪录。
恢复“价高者得”规则后,诞生地王最多的城市,当属成都。12月12日,成都同一场土拍中,一口气拍出了三个“地王”。其中成都锦江区琉璃乡宅地,以23500元/平方米的成交楼面价,刷新了成都宅地楼面价最高纪录,溢价率43%,成为成都新地王;而另外两宗地,则刷新了成都区域土地成交纪录,成为区域“地王”。
而福州在重回“价高者得”的首场土拍中,也拍出两个地王。2023年11月,福州高工小区旧改地块,成交楼面价38524元/平方米,仅次于2016年五一路阳光城龙庭路95号4.5万/平方米的楼面价,成为历史第二高地王。而另一宗屏西小区旧改地块,成交楼面价达到28677元/平方米,创下板块地价新高。
此外,杭州12月12日出让的9宗地中,杭政储出[2023]165号地块成交溢价率达38%,刷新板块单价最高记录。11月2日,合肥滨科城BK202305号地块溢价率达45%,成交楼面价18716元/平方米,刷新城市单价最高记录。
值得关注的是,多城出现新地王的同时,还有多个地块拍出高溢价。11月30日,成都出让5宗地中,天府新区麓湖地块溢价率达61%,该地块由润达丰地产获取。10月30日,济南成交10宗土地中,有3宗溢价率超50%。
分析人士指出,在当前市场环境下,能够引起房企积极竞拍、并高溢价成交的地块,多为核心区域优质地块。
与此同时,从高溢价地块获取企业来看,央国企是绝对主力,中小房企拿地压力依然较大。
根据中指院数据,自取消地价上限以来,截至2023年12月19日,高溢价率地块获取企业中,央国企拿地金额占比达63%,民企占比29.1%,混合所有制企业占比7.9%。
“央国企由于资金实力相对较好,后续拿地金额占比或继续提升,而对中小房企而言,核心城市拿地压力将继续增加。”中指院分析师指出。
土地分化现象进一步加剧
2023年以来,销售端尚未转暖背景下,政府推地、房企拿地仍偏谨慎,土拍市场整体较为低迷。
为稳定土地市场,2023年9月底,自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件,内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
根据中指院监测数据,截至2024年1月3日,22城中已有18城落实“取消土地限价”,其中,宁波溢价率上限由15%提升至30%。
多个城市取消限价上限后,核心城市优质地块土拍升温、竞争激烈,带动平均溢价率显著回升。但同时,非核心区以及远郊地块成交依旧低迷,分化现象进一步加剧。
据悉,除上述拍出地王的城市,南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地于2023年11月,先后举行取消地价上限后土拍,但地块普遍以底价成交,土拍情绪尚未得到改善。
“当前市场情况下,如果拿了不适合自己的项目,容易出现问题。”一家TOP10房企人士向记者表示,因此,对于那些即使在一二线城市,但发展潜力可能相对有限的项目,拿地的时候也会比较谨慎。
“在房企投资聚焦策略下,2024年,对于取消地价上限的城市,预计销售流速有一定保障,库存较为合理地区的优质地块将竞拍出高溢价。但土拍分化仍将延续,非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势,仍会以底价成交甚至出现流拍。”陈文静认为。
目前,仅剩北京、上海、深圳等城尚未取消土地限价政策。
“一线城市中,今年以来北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最高限价,土拍热度整体较为稳定,短期取消地价上限的预期较小。”中指研究院分析师孟新增表示。
“短期来看,北上深不排除根据市场变化优化土拍规则的可能性,如部分区域取消或提升溢价率上限等。”陈文静称。
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